Sjálfskapað víti Íbúðalánasjóðs?

Ein af ástæðum þess að Íbúðalánasjóður þarf aukafjárframlög er vegna þess að hann á eignir sem skila engum tekjum. Sennilega er það rétt að í sumum tilfellum býr fólk í einhverjum þeirra eigna og borgar leigu fyrir. Hins vegar vita flestir að Íbúðalánasjóður á eignir sem hann vill ekki leigja - eða að minnsta kosti reynir ekki að koma þeim í útleigu. Reglulega eru birtar fréttir af tómum íbúðum hans í miklu magni.

Ég hef heyrt sögur af því að þeir séu að reyna að halda bæði leiguverði og húsnæðisverði uppi. Hvort það er satt eða logið veit ég ekki. Í það minnsta er betra fyrir sjóðinn að leigja íbúðirnar þannig að þær skili að minnsta kosti einhverjum tekjum frekar en að láta þær standa tómar. Það ætti að nægja að leigja út íbúðirnar sem nemur afskriftum þeirra, reglubundnu viðhaldi og kostnaði. Sjóðurinn þarf að sjálfsögðu ekki að leigja út á uppsprengdu markaðsvirði til þess.

ÍLS gæti þurft yfir 9 milljarða framlag

Athugasemdir

[Þorsteinn Valur Baldvinsson, 14.1.2014 kl. 09:42]

Mikið til í þessu en ríkisstyrktur ÍBLS má ekki fara inn á markað með undirboðum, slíkt mun auka vanda en ekki leysa. Hinsvegar er rétt að það verður að auka framboð á tryggu leiguhúsnæði á raunhæfu verði til að stöðva okrið

[Sumarliði Einar Daðason, 14.1.2014 kl. 10:01]

Markaðsverð á leigumarkaði t.d. á höfuðborgarsvæðinu er töluvert hærra heldur en eðlilegt er. Það er vegna þess að eftirspurn er meiri en framboð. Íbúðalánasjóður ætti að geta leigt út töluvert lægra verði án þess að fara á svig við reglurnar.

[Gunnar Heiðarsson, 14.1.2014 kl. 10:04]

Það er staðreynd að Íbls. og reyndar allar lánastofnanir, halda uppi verði á fasteignum og leigumarkaði með því að halda tökueignum frá markaðnum.

Þettta er staðreynd, en hins vegar hefur enginn ennþá spáð í hvort þetta er gert með samráði þessara stofnanna og þá um leið samkeppnisbrot, eða hvort safnast hafa saman stjórnendur yfir þessum stofnunum sem eru svo víðáttu heimskir að halda að þessi leið muni verða þeim til hagsbóta, þegar til lengri tíma er litið. Það er einnig staðreynd að fjöldi þeirra eigna sem þannig er haldið frá markaði, eru að grotna niður vegna skorts á kyndingu og viðhaldi.

En vandi Íbls. er að stæðstum hluta að öðrum toga, þó vissulega þetta spili þar inn í. Vandi sjóðsins er fyrst og fremst vegna þess að hann fjármagnar sig með verðtryggðum lánum, að stórum hluta frá lífeyrissjóðum. Þessi lán endurlánar sjóðurinn til almennings, verðtryggð. Ef allt gengi upp og allir stæðu í skilum, kæmi þetta ekki að sök. En við hvert nauðungaruppboð, þar sem sjóðurinn tekur til sín eign, eykst vandi hans. Þá hættir hann að fá greitt af verðtryggða láninu sem hann lánaði, þarf að greiða gjöld af fasteigninni og að auki situr hann sjálfur uppi með það verðtryggða lán sem hann tók til að endurlána. Þegar svo verðbólgan æðir upp, margfaldast vandi Íbls..

Það má því segja að grunnvandi íbúðalánasjóðs sé sami vandi og þeirra sem skulda húsnæðislán, sjálf VERÐTRYGGINGIN. Nákvæmlega sama skeður hjá sjóðnum og almenning, lánin hækka í takt við verðbólgu og vel rúmlega það, meðan tekjur rýrna.

[Sigurður (IP-tala skráð) 14.1.2014 kl. 10:17]

Hvað er "eðlilegt" markaðsverð á leigumarkaði?

Ég myndi halda að ef leiguverð væri í alvörunni of hátt, að þá væri nóg framboð af leiguhúsnæði.

Væru verktakar ekki á fullu að byggja leiguhúsnæði í dag ef að borgaði sig?

[Sumarliði Einar Daðason, 14.1.2014 kl. 11:59]

Góður punktur hjá þér Gunnar. Ég var ekki búinn að sjá þetta svona en út frá þessu þá er sjóðurinn auðvita í slæmum málum með svona uppsöfnun óverðtryggðra eigna.

Það kæmi mér ekkert á óvart ef það væri eitthvað samráð í þessu því Ísland er svo lítið (og spillt). 

[Sumarliði Einar Daðason, 14.1.2014 kl. 12:04]

Þetta er góð spurning hjá þér Sigurður. Segjum svo að "eðlilegt" leiguverð sé jafnvægi á milli framboðs og eftirspurnar, þá er "aðgerðarleysi" Íbúðalánasjóðs greinilega að skekkja markaðinn með því að bjóða ekki íbúðirnar til leigu, sem annars standa tómar út um allt land.

Ég persónulega tel að opinber félagslegur sjóður eins og Íbúðalánasjóður eigi að leigja út á kostnaðarverði plús einhverja hóflega þóknun. Lauslega reiknað myndi ég segja 75-100 þús. krónur fyrir 30 milljón króna eign. Hins vegar er allt saman frekar brenglað hér á landi út af þessari verðtryggingu og arðsemiskröfu lífeyrissjóða.

[Ufsi (IP-tala skráð) 14.1.2014 kl. 12:30]

Það að leigja út íbúðirnar sem nemur afskriftum þeirra, reglubundnu viðhaldi og kostnaði er bannað. Sjóðurinn verður að leigja út á markaðsvirði. Og það að leigja út á markaðsvirði dekkar ekki afskriftir,viðhald og kostnað nema á allra vinsælustu stöðunum þó leiguverð sé talið hátt. Hvað væri best fyrir ILS að gera og hvað ILS má gera fer ekki alltaf saman.

Í nóv 2013 hafði um 75% eigna ILS verið ráðstafað í útleigu, voru óíbúðarhæfar, í sölumeðferð eða annað. Mikið af því sem eftir stóð er á svæðum þar sem offramboð er á húsnæði. En sjóðurinn hefur eingöngu heimild til að leigja út eignir á þeim svæðum þar sem skortur er á leiguhúsnæði.

[Guðmundur Ásgeirsson, 14.1.2014 kl. 12:56]

Meginástæðan fyrir vanda Íbúðalánasjóðs er einföld.

Viðskiptamódelið byggist alfarið á einhliða verðtryggingu útlána.

Þegar þau hækka umfram veðrými af völdum verðtryggingarinnar þá eykst stórlega það hlutfall eigin fjár sem þarf að binda til varúðar á móti þessum tjónuðu lánum. Samt halda þau áfram að hækka upp í sífellt hærri áhættuflokka og sjúga þannig til sín allt eigið fé lánveitandans.

Viðskiptamódel byggt á einhliða verðtryggingu, er ávísun á gjaldþrot.

[Sleggjan og Hvellurinn, 14.1.2014 kl. 13:08]

Nú?

Ég hélt að verðtrygging væri ávísun á gull og græna skóga þegar maður er lánveitandi

[Sumarliði Einar Daðason, 14.1.2014 kl. 14:29]

@Ufsi: Hvar get ég fundið þessi lög eða reglur um leigu á íbúðum Íbúðalánasjóðs?

[Ufsi (IP-tala skráð) 14.1.2014 kl. 15:34]

http://reglugerd.is/interpro/dkm/WebGuard.nsf/2d8cdab9a540c73600256a0d0055eeb1/c98a39e5c8735b30002576b60050816a?OpenDocument

[Sumarliði Einar Daðason, 14.1.2014 kl. 17:10]

Takk fyrir þetta.

[Sigurður (IP-tala skráð) 14.1.2014 kl. 17:29]

Sumarliði,

Þér getur ekki verið alvara með þennan 75-100kall fyrir 30 miljón króna íbúð....

[Sumarliði Einar Daðason, 14.1.2014 kl. 18:24]

Ég er að tala um 2% afskriftir á ári plús svo einhvern fastan kostnað ca. 300-600 þús. á ári. Inni í þessu er ekki gert ráð fyrir "íslenskri ofurarðsemi".

Auðvita er öllum frjálst að rukka það leiguverð sem þeir kjósa en ég kalla það góða ávöxtun að fá t.d. 3,5% í dag. Segjum að við höfum leiguverðið 5,5% á ári af fasteignaverði þá eru þetta 137.500 kr. á mánuði. (Ríkisstofnanir eru með einhverja formúlu fyrir þessu og þar minnir mig að miðað sé við 2%.)

[Ufsi (IP-tala skráð) 14.1.2014 kl. 20:11]

 Úr samkomulagi ríkis og sveitarfélaga um tilfærslu þjónustu við fatlaða 2010;  "Miðað skal við að árlegt leiguverð fasteigna sem sveitarfélög greiða verði 8,5% af fasteignamati"

Og í sama samkomulagi eru tvö prósent vextir af lánum ef sveitarfélög kaupa fasteignir af ríkinu.

Ég á ekki von á vþví að ríkið sé þarna að okra á sveitarfélögunum. Þannig að leiga samkvæmt ríkisútreikningi af 30 millj fasteign verður því 212.500 kr á mánuði.

[Sumarliði Einar Daðason, 15.1.2014 kl. 10:39]

Takk fyrir þessar upplýsingar Ufsi. Ég vissi ekki að hlutfallið væri orðið svona hátt.

Mér persónulega finnst þetta vera okur en það er auðvita óhlutlægt mat.

[Magnús Sigurðsson, 15.1.2014 kl. 15:23]

Sæll Sumarliði góður punktur sem sýnir það svo ekki verður um villst að á þessu sýstemi tapa allir og sennilega lánveitandinn mestu fyrir rest, sem er lífeyrissjóðirnir. Verðtryggingin er gjaldþrota.

[Júlíus Björnsson, 15.1.2014 kl. 19:11]

Erlendis þá er raunvirði miðað við staðgreiðslu á fasteign  það sem fæst á uppboðinu eða verð miðað við nýbyggingar kostnað, í USA er fasteign mat endur skoðað á fimm ár frest, tengist bæði úborgunn vegna 30 ára húsnæðisbakveðskuldar og fasteigna sköttum. R-listi hér fann upp marksverð og hér er fasteignmatað við það á hverju ári.

Erlendis tengist húsnæði 80% í Meðaltekjum og Landframleiðslu [vsk] og þar er raunvaxta hámark max 1,99% nýbyggðu.  Leiga er alltaf 10 % - 20% hærri. á 30 árum.

Til að fjármagn kauphöll , var hér á skammtíma áhættu verðtygging hér á og 6,5% raunvextir, iðgjald til vinnuveitendasjóða tvöfaldað, og þeir látnir fjámagn meðal annars íbúðlánsjóð og nú eftur hrun ofurlaun og arð vsk. fyrirtækja sem eru að koma úr góða. 40% af iðgjöldum  fer til að borga lífeyrir sem sannarlega fylgi ekki verðtyggingar vísitölu.  Faudulent Scheme .

Elendis í Velferða Ríkum Er velferða gjald tekið af heildar reiðufjár innkomu allra allra  [fyrir þrepskatta]  13% til 17,5% af  og í USA  og Þýsklandi þá skila vinnuveiteendur því sama ef þetta eru laun. Ísland tók aldrei upp velferða gjald.  35% launveltuskattur í USA og 40% lagt á úborgað til starfsmann í Þýkalandi.  Hér er um 25% launveltu skattur og 15% fara í Employer's scheme, sem er viðbót eða kemur í staðinn í Velferðríkjum.  Þetta tryggir stöðugt framboð Landframleiðslu [alltaf vsk] í grunni.  Hér er lið svo heimskt það spyr hvernig eigi að fjámagn velferð kerfi. Svarið er löglega eins og  Velferðaríki.